본 연구는 전문가(공급 측)와 주민(수요 측)의 관점을 모두 반영하여 이러한 주거단지의 재개발을 위한 핵심 계획 요소를 식별하고 우선순위를 도출하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 분석적 계층화 과정(Analytic Hierarchy Process, AHP)과 이상해에 대한 순위선호도(Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution, TOPSIS)를 통합한 하이브리드 다기준 의사결정 프레임워크를 개발하였다. 포커스 그룹 인터뷰를 통해 총 25개의 계획 요소를 도출하고, 이를 법·제도 개혁, 사업 타당성, 주거 여건, 사회적 통합, 단지 설계의 다섯 영역으로 분류하였다. AHP는 30명의 전문가 및 130명의 주민 응답을 바탕으로 각 요소의 상대적 중요도를 평가하는 데 사용되었다. 분석 결과 우선순위에서의 명확한 차이가 확인되었다. 즉, 전문가들은 사업 타당성과 규제 관련 사항을 강조한 반면, 주민들은 주거 적합성(livability)과 공간의 질을 우선순위로 두었다. 이후 TOPSIS 방법을 적용하여 네 가지 실제 재개발 사례를 평가하였다. 공급 측 관점에서는 서울 A구가 최고 점수(0.58)를 받았고, 수요 측 관점에서는 경기 D구가 최고 순위(0.69)를 차지하여 이해관계자의 우선순위가 상이함을 보여주었다. 종합 평가에서는 경기 D구가 가장 유리한 대안으로 도출되었다. 본 연구는 공공주택 재생(regeneration)을 위한 구조화되고 포괄적인 의사결정 프레임워크에 기여한다. 핵심 이해관계자들의 상반된 선호를 명시적으로 비교하고 정량화함으로써, 향후 재개발 추진에서 기술적 타당성과 주민 중심 가치의 균형이 필수적임을 강조한다.

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